Volendo semplificare il concetto, quindi, possiamo affermare che lo sfratto è un negozio giuridico ufficiale ed unilaterale tramite il quale il proprietario di un immobile (civile o commerciale) intima al conduttore di lasciare il bene a suo tempo locato e di restituirlo all’effettiva disponibilità del proprietario stesso. Lo sfratto, in quanto atto giuridico ufficiale, viene disciplinato dal legislatore nel codice di procedura civile che ne stabilisce i presupposti e le modalità.

E’ essenziale evidenziare, infatti, che si tratta di un atto giuridico che può essere posto in essere soltanto nei casi specificatamente individuati dalla giurisprudenza e che richiede un iter burocratico (la cosiddetta procedura di sfratto) formale preciso e non derogabile.

Va precisato, infatti, che l’intimazione di rilascio dell’immobile diventa effettivamente esecutiva soltanto con la convalida di sfratto da parte di un giudice che ne ha accertato l’ammissibilità in seguito alla conformità dei presupposti riscontrati.

Tipologie di sfratto

Il legislatore ha individuato in modo specifico ed univoco i presupposti essenziali che consentono ad un proprietario immobiliare di addivenire ad una intimazione di sfratto ai danni del proprio affittuario.

• lo sfratto per finita locazione;
• lo sfratto per morosità;
• lo sfratto per necessità.

Lo sfratto per termine di locazione può essere richiesto dal proprietario immobiliare qualora il conduttore non abbandoni l’immobile oggetto del contratto di locazione nonostante quest’ultimo sia giunto ad effettiva scadenza.

Lo sfratto per finita locazione è disciplinato dall’articolo 657 del codice di procedura civile e permette al proprietario di ottenere un titolo esecutivo ufficiale che gli consente di rientrare in possesso dell’immobile nel caso in cui l’inquilino, nonostante il termine del contratto di locazione, non lo abbia effettivamente riconsegnato.

Lo sfratto per morosità, invece, è l’intimazione a riconsegnare il bene qualora il conduttore sia inadempiente da un punto di vista economico nei confronti del locatario. Può essere richiesto qualora l’affittuario non abbia pagato il canone di locazione previsto (anche una sola mensilità e decorsi 20 giorni dal termine previsto per il pagamento) oppure non abbia onorato le spese condominiali per un importo pari almeno a due canoni di locazione.

Lo sfratto per necessità, infine, può essere richiesto dal locatore che intenda utilizzare il bene locato per motivi specificatamente individuati dalla legge.

Tra questi, ad esempio, la necessità di destinare il bene ad abitazione (o per l’avvio di un’attività commerciale) a favore di un familiare entro il secondo grado, quando l’immobile è danneggiato e deve essere sottoposto ad opera di ristrutturazione, quando il bene è stato sub locato o abbandonato dal conduttore, qualora l’affittuario abbia l’effettiva disponibilità di un bene immobiliare di proprietà della stessa categoria di quello locato oppure nel caso in cui si voglia procedere alla vendita del bene ed il conduttore non sia interessato all’acquisto.

La procedura di sfratto

La procedura di sfratto per finita locazione e per morosità è sostanzialmente la stessa. Per avviare l’iter burocratico è necessario avvalersi delle prestazioni professionali di un avvocato il quale, come primo passo, potrà tentare una fase di conciliazione stragiudiziale tra le parti.

Qualora il tentativo non sortisce esito positivo, si renderà necessario procedere con la notifica al conduttore inadempiente di un’intimazione di sfratto contenente la contestuale citazione davanti all’autorità giudiziaria per la convalida dell’atto e l’iscrizione a ruolo effettuando il pagamento dovuto. Tra la notifica di sfratto e l’udienza di convalida devono trascorrere almeno venti giorni durante i quali è ancora possibile addivenire ad un accordo tra le parti.

In sede di udienza il giudice, verificata la regolarità dei presupposti e la conformità formale della notifica, Convalida lo Sfratto per Morosità o per Finita Locazione che è il cosiddetto sfratto esecutivo.

Dopo un primo periodo di cognizione durante il quale il conduttore ha la possibilità di restituire l’immobile al proprietario in modo spontaneo, si avvia la fase di esecuzione dello sfratto in modo coattivo, con la notifica del precetto e successivamente dell’avviso di sfratto da parte dell’ufficiale giudiziario.

Il conduttore, naturalmente, in un tempo compreso tra la convalida di sfratto e la monitoria sgombero ha facoltà di opposizione di sfratto di morosità che non prevede la forma scritta, ma può essere espressa anche in modo verbale durante l’udienza.

Per eseguire materialmente il provvedimento di sfratto esecutivo è indispensabile chiedere all’ufficiale giudiziario che proceda a notificare al locatario il cosiddetto preavviso di rilascio dell’immobile a cui seguirà il rinvio a data successiva per l’esecuzione definitiva (fatti salvi i numerosi posticipi che possono essere chiesti per varie motivazioni). All’esecuzione materiale di sfratto può essere necessario chiedere la presenza della forza pubblica.

I tempi medi di uno sfratto esecutivo, di solito, non sono inferiori all’anno e variano in relazione alla presenza di variabili differenti.

Tra le variabili che possono dilatare i tempi anche in misura significativa vi sono alcuni casi particolari come lo sfratto di un conduttore che abita nel bene con la propria famiglia composta anche da figli minorenni.

Alcune precisazioni

Va precisato che lo sfratto con figli minori o disabili è possibile purché, prima del reale sgombero del bene, venga ad essi garantita un’altra unità abitativa di pari categoria. Nel caso specifico l’intervento dei servizi sociali o del giudice tutelare può allungare i tempi in modo considerevole.

Per accedere alla procedura di sfratto esecutivo, ovviamente, è indispensabile che il contratto di locazione sia regolarmente registrato mentre non è possibile in caso di concessione di comodato d’uso gratuito del bene immobiliare poiché non rientra nei presupposti giuridici fatto salvo i casi di occupazione abusiva.

Uno sfratto per morosità, inoltre, non può essere mutato in una risoluzione di diritto.

Va sottolineato, infine, che,in seguito alla sentenza 213 del 12 novembre scorso, la Corte Costituzionale ha bloccato l’esecuzione dei procedimenti di sfratto fino al termine del dicembre 2021.