È il luogo in cui il condominio prende le decisioni relative ai beni comuni. L’assemblea di condominio viene convocata dall’amministratore mediante un atto scritto che riporta:

– Chi convoca l’assemblea;
– A chi è diretta la convocazione: proprietari e comproprietari, inquilini, usufruttuari;
– Luogo, data e ora in cui si terrà l’assemblea di condominio;
– Ordine del giorno, ovvero le questioni che verranno esaminate.

Per poter procedere alla discussione, l’assemblea deve essere composta da un numero minimo di condomini (quorum costitutivo) che rappresenti una porzione minima del condominio. Inoltre, perché le deliberazioni siano considerate valide, deve essere presente una maggioranza.

L’amministratore del condominio invia per lettera raccomandata, fax, posta elettronica certificata oppure consegna a mano l’apposito atto scritto. La convocazione deve giungere almeno 5 giorni prima della data di prima convocazione e deve indicare anche la data della seconda convocazione (fissata necessariamente in un giorno diverso dalla prima).

Inizialmente si nominano i soggetti incaricati di gestire l’assemblea: Il presidente che organizza la discussione e cura la redazione del verbale Il segretario che redige il verbale dell’assemblea. Si verifica quindi la presenza del numero minimo di condomini, tenendo conto anche delle deleghe: in prima convocazione deve essere presente la maggioranza dei partecipanti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio; in seconda convocazione ci deve essere almeno un terzo dei partecipanti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

È l’incarico che un condomino dà a un altro di rappresentarlo in assemblea e di votare le singole deliberazioni al suo posto. La delega deve essere rilasciata per iscritto e non può essere conferita all’amministratore dell’assemblea condominiale.

Devono essere adottate con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio le delibere che riguardano questioni di particolare importanza quali:
– Nomina e revoca dell’amministratore;
– Decisione di intraprendere una causa o difendersi in un processo che riguarda questioni che vanno oltre alle attribuzioni dell’amministratore;
– Ricostruzione dell’edificio;
– Riparazioni straordinarie di una certa entità;
– Decisione di far cessare le attività che incidono negativamente sulle destinazioni d’uso delle aree comuni;
– Innovazioni per migliorare la salubrità e la sicurezza degli impianti ed eliminare le barriere architettoniche;
– Installazione di impianti di produzione di energia elettrica per migliorare i consumi energetici;
– Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e l’accesso a flussi informativi;
– Installazione di impianti di videosorveglianza nelle zone comuni;
– Autorizzazione a partecipare a progetti per il recupero del patrimonio edilizio esistente;
– Realizzazione di parcheggi;
– Deve essere presente la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio quando si deve decidere in merito a:
– Innovazioni ordinarie;
– Scelta delle modalità per l’installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili;
– Nomina del delegato del condominio nelle assemblee di un supercondominio;
– È richiesta la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio quando bisogna prendere decisioni in merito alla destinazione d’uso delle parti comuni.

È il documento nel quale è riassunto tutto ciò che viene detto e fatto nel corso della riunione e in cui si dà conto delle delibere approvate. Il verbale è trascritto a cura dell’amministratore in un apposito registro ed è il principale strumento di prova del contenuto delle deliberazioni e delle modalità con cui sono state adottate. Il documento deve essere sintetico e al tempo stesso contenere tutti gli elementi trattati al fine di evitare eventuali fraintendimenti da parte dei condomini assenti.

L’intervento di un avvocato ad un’assemblea condominiale è necessario qualora tra due o più condòmini, o tra i condomìni e terze parti, insorge un alterco che l’amministratore condominiale non riesce a risolvere. La sua partecipazione sarà necessaria affinché la situazione non degeneri. Il tal caso l’amministratore condominiale dovrà nel verbale d’assemblea condominiale nominare la necessità dell’intervento di un avvocato.